律师函范本

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律 师 函

（2009）弘律函字第0006号

山东####发展有限公司：
山东xxxx律师事务所接受委托人###的委托，指派xxxx律师就商品房交付的有关问题致函贵公司，请尽快解决或给予明确答复。
委托人先后与贵公司签订商品房买卖合同，购买###的商品房。合同约定贵公司应当于2008年11月1日前，将符合交付条件的商品房交付于委托人。贵公司在2008年11月1日之后向委托人发出《交房通知书》，委托人均按照贵公司要求到指定交房现场。经查验，该商品房未达到交房条件，委托人拒绝接收房屋。
一、 贵公司未能出示商品房已达到交付条件的相关证明文件。
按照相关法律法规的规定和本合同第八条、第十一条的约定，交房时贵公司应向委托人出示房屋《竣工验收备案表》，以证明该商品房已经竣工验收备案。另外还应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等相关证明文件，这是交房的法定条件，不具备该条件，贵公司就不应当交房。贵公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，委托人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由贵公司承担。
二、 贵公司交房流程不合理，也不合法，应予调整。
贵公司《交房通知书》第二部分规定的交房流程要求委托人先办理并签署完各项接房手续后才能查验相关证明文件和验收房屋，而且委托人到场准备收房，要求查验各项证明文件时，贵公司工作人员也是以此为理由加以拒绝。 委托人坚持要求先验房再签署各项手续，在委托人据理力争下贵公司才同意委托人实地验收房屋。 委托人认为贵公司制定交房流程，对规范商品房交付活动是必须的，但贵公司单方制定并要求实施的交房流程，未经与委托人协商同意，对委托人没有约束力。贵公司要求委托人未经验收房屋合格就签署各项接房手续，是对委托人相关权利的剥夺，极有可能损害委托人的合法权益，因此其在法律上应当是无效的，委托人有权拒绝。
三、贵公司存在违约行为和商品房质量问题
经委托人对贵公司欲交付的商品房及小区的初步查验，发现贵公司存在许多违反合同约定的行为。首先，小区内道路、管线等基础设施尚在施工，施工机械和工人尚未撤出，小区地面坑洼遍地，还有好多土堆，人车无法进出，小区施工后周边山体尚未固化，存在安全隐患，根本达不到基本的使用条件。其次，经委托人聘请专业验房机构对房屋进行验收后，发现房屋内尚未通电通水，存在很多质量问题或与合同约定不符之处（详见《检测报告》），需要贵公司进行维修或整改。
基于上述原因，委托人拒绝收房，并委托律师就收房相关事宜致函贵公司。律师接受委托后，经过全面了解、细致审查，本着友好协商、促成交易、避免纠纷的原则，向贵公司致函，建议贵公司及早办理取得各项证明文件，并将交房流程变更为：①先出示欲交付的商品房已达到交付条件的相关证明文件；②委托人在贵公司工程技术人员的陪同下领钥匙验收房屋； ③委托人按照国家相关建筑规范及合同约定提出房屋质量问题，填写《验房表》（工程技术人员签字确认，一式两份，各执一份）； ④贵公司及时对房屋质量问题进行整改或作出书面承诺限期整改；⑤委托人对房屋质量问题满意后，再领取房屋钥匙； ⑥委托人办理物业管理手续及相关费用缴纳。请贵公司及早就上述问题进行纠正或作出书面承诺限期纠正，否则委托人有权拒绝收房，因此产生的延期交房违约责任均由贵公司承担。 委托人保留继续追究贵公司违约责任的全部合同权利，并视贵公司整改情况决定是否继续进行房屋交接。
特此函告。请贵公司调查核实，并慎重考虑，于2009年1月25日前给予委托人或本律师明确答复。
此致
顺颂商祺！
山东xxxx律师事务所
Xxxx 律师
二00九年一月十五日