房地产调查报告

（二） 周边屋村居民
文化程度：一般
年龄层次：23-45岁
经济状况：实力雄厚，购买力强购买习惯：就近购买，对自己居住区域有感情，不远求，所需户型偏大。
分布区域：项目周边地带
家庭结构：3-5人
3人为3口之家，下一代已上学或长大成人，考虑给下一代一个更好的成长空间或安一个家。
4口之家是一对夫妇有两个孩子或3口之家有一位老人。
5口之家是3口之家加2位老人。
还可能有其它结构，但不是主力。
针对这一群体，突出现代社区的高尚性，是未来生活的方向，引起他们的向往，促成购买行动。

（三） 香港客户
文化程度：较高，但文化观念及习惯与深圳有所区别。
年龄层次：25-45岁
经济状况：就香港标准而言，属中下，但足以拥有本项目。购买习惯：强调便利，尤重口岸和地铁，重视物业管理。所需户型适中。
对香港客户群，诉求时强调深圳的飞速发展，“深港一家”。突出口岸和地铁概念，介绍物业管理的称心如意。

四、自我如何评价？
皇达鸿锦华苑在片区内属较大规模，地理位置优越，加上发展商的精心打造，将成为本片区高质素的楼盘。
自身优势：
1、 中心区一级辐射地块，地理位置优越；
2、 毗邻皇岗公园，拥有28万平米绿色园林；
3、 较大社区，自身配套齐全；
4、 周边商场、学校、银行、车站、食街等生活配套一应俱全，极为便利。
劣势：
1、 临街有较大噪音、粉尘污染，影响居家氛围；
2、 与成熟片区一路之隔，吸引客户到现场有一定难度。
本着扬长避短的原则，在“爱”的主题统筹之下，将优势宣传、
张扬出来。建议在小区外围适当栽种树木，克服临街的不利影响。靠广告的有效诉求，导示系统的有效吸引，促销活动的推动，吸引客户到项目现场。

五、广告策略如何制定？
广告策略是非常重要的，要严谨、科学、环环紧扣，方能取得良好效果。
（一） 形象整合
1、 广告主题：以爱为主题，突出自身个性，推广名定为“LOVE时代”。
2、主广告语：让世界充满爱
把爱的主题突出张扬出来，喻示在LOVE时代里爱无处不在，给
予人们的是全新的，心灵相应的爱。
辅助广告语：①都市的月光把爱唤醒
②写不完的爱
③我想拥有的爱
④呼吸着爱
3、广告主题的分部演绎
（1）中心区的感觉……………………………优越的地理位置
（2）家门口的绿色………………………皇岗公园的满目翠绿
（3）“她”给我的爱………………………对LOVE时代的感受
（4）足不出户的满足……………………………小区自身配套
（5）举步可达的便捷…………………………片区的完美配套
（6）建筑精品……建筑设计和环境规划都是大师的倾心杰作
（7）称心适意…………………………………完善的物业管理
（8）下一代的世界………………………………突出教育概念
4、广告表现
体现较高的文化品位、自然典雅的清新风格、鸟语花香、爱意居
家的生活氛围。
5、 广告手段运用
采用全方位、整合式、分阶段出击的广告手段，将广告、促销、
包装、媒介等一切传播活动形成一个有机整体，争取最佳的广告效果。
6、 广告阶段的划分
（1） 引导期（内部认购阶段）
此一阶段主要做形象广告，突出主题形象，让市场感受并接受“爱”的主题。
（2） 推广期（正式预售到封顶前）
这一阶段主要深化广告主题，突出片区生活优越便利，增加理性诉求的比例。
（3） 强销期（封顶至入伙前）
此一阶段以理性诉求为主，突出居家生活气氛，并视前一阶段广告效果作出相应调整。
（4） 尾盘期（入伙后）
此一阶段强调卖点诉求，结合价格策略，促进尾盘销售。
六、现场如何包装？
现场包装,要极具个性化，只有个性鲜明，才能被广大受众记忆，进而接受。要突出个性，就要注意差异性包装与众多楼盘相区别。“个性化特色”和“差异性包装”是本项目现场包装的重要策略。
我们先来看看附近的两个楼盘：共和世家和天健阳光华苑，它们的成功包装颇有研究价值。
共和世家最突出的特点是“公园里的绿”，将最大的卖点张扬出来，外立面色彩冷静、大气，与鲜活的绿色恰到好处地融合，收到良好的效果。
天健阳光华苑突出“阳光”的感觉，有着阳光般的心情：“生活着，快乐着”。让人感受到生命活力的律动。外立面色彩及包装整体形象给人以强烈的印象。